La legge 11 dicembre 2012, n. 220, “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012. Le nuove norme sono in vigore dal 18 giugno 2013.
Da un paio di anni è ormai entrata in vigore la Riforma del Condominio che ha cambiato un po’ le regole che per oltre 50 anni sono state un dogma. La figura dell’amministratore pensionato tuttofare con la carpettina dorso rigido sotto il braccio cede il passo ad un professionista del settore, che al posto della carpettina ha un portatile ed una stampantina per stampare il verbale. Dovrà inoltre essere in possesso di determinati requisiti che andremo a specificare di seguito. Ecco gli aspetti salienti
Accesso agli atti. Rimane e viene ribadito il diritto dei singoli proprietari condomini di accedere ai documenti del condominio e ottenerne copia.
Amministratore. Diventa obbligatoria la sua nomina quando i condomini sono più di otto. Inoltre l’assemblea può richiedere una Polizza di responsabilità civile professionale. Il passaggio di consegne, in caso di revoca e nuova nomina, non può più essere oggetto di ulteriore compenso. Al momento della nomina o rinnovo deve presentare all’assemblea una specifica analitica delle sue competenze. Se non lo fa, l’incarico è nullo. Restano gli obblighi che riguardano l’adempimento degli obblighi fiscali. Alla fine dell’esercizio finanziario, entro giugno (180 giorni) dovrà presentare il rendiconto della gestione. Requisiti che determinano la decadenza dall’incarico:
a) assenza di precedenti reati contro il patrimonio
b) non deve risultare protestato
c) non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione
Come requisiti professionali è sufficiente il diploma di scuola media superiore e l’attestato dopo frequenza, di un corso di formazione e aggiornamento professionale.
Avviso di convocazione assemblea ordinaria o straordinaria. Resta l’invio tramite la classica raccomandata A/R, PEC, fax o consegna a mano. L’assenza di convocazione o il mancato rispetto dei termini di ricezione può determinare l’annullabilità della delibera entro i canonici 30 gg.
Antenne. Resta il diritto d’antenna o dell’informazione (articolo 21 Costituzione)
Contabilità. Obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria. Conservazione decennale della documentazione e la possibilità di nominare un revisore.
Conto corrente condominiale. Obbligatorio e intestato al condominio. Su questo devono affluire tutti i flussi finanziari. La mancanza può costituire estremo di revoca.
Delega. Potrà essere fatta solo in forma scritta. Limitazione di delega: in caso di più di 20 condòmini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 del valore. Esempio: condominio composto da 30 condomini. Ogni condomino non potrà avere più di 6 deleghe, fermo restando quanto previsto dal Regolamento Contrattuale. Divieto di delega all’amministratore.
Destinazione d’uso parti comuni. Il nuovo art. 1117-ter prevede il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni con il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore, il tutto con un nuovo e preciso iter di convocazione assembleare.
Impianti di energia da fonti rinnovabili esclusivi. Possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici tetti comuni con attività di solo controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione.
Innovazioni. Il quorum deliberativo è ridotto alla maggioranza degli intervenuti + metà del valore per innovazioni di particolare interesse sociale: sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, impianti di energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati. Nuovo l’iter di convocazione specifico. Per le innovazioni ordinarie è richiesto il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore.
Morosità e decreto ingiuntivo. Obbligo per l’amministratore di attivarsi per il decreto ingiuntivo entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità, salvo dispensa assembleare.
Registri. Obbligo di tenuta dei registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina dell’amministratore e di contabilità.
Sanzioni previste dal regolamento. Incremento delle sanzioni fino a € 200 e fino a € 800 nei casi di recidiva, ma va deliberato dall’assemblea, dopo aver inserito, dopo delibera, apposita clausola regolamentare.
Sito web condominiale. L’assemblea può deliberare l’attivazione di un sito web condominiale.
Solidarietà dei condòmini nelle spese. Vincolo di solidarietà dei condòmini verso i terzi, sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi. Comunicazione dei morosi ai fornitori creditori. Obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario
Videosorveglianza. L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è approvata con la maggioranza degli intervenuti e 1/2 del valore.
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